Selitys Sipoon rakennusjärjestystä koskevassa asiassa KHO:lle
Helsingin hallinto-oikeus kumosi osoittain Sipoon rakennusjärjestyksen piirin valituksesta. Kunta valitti korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Piirin mielestä kunnan valitukseen ei ole perusteita.
1 (5)
KORKEIN HALLINTO-OIKEUS
ASIA Selitys Sipoon kunnanhallituksen 21.2.2019 korkeimpaan hallinto-oikeuteen toimittaman valituslupahakemuksen ja valituksen täydennyksen johdosta.
VIITE Korkeimman hallinto-oikeuden selityspyyntö Dnro 0142/1/19.
SELITYKSEN ANTAJA
Suomen luonnonsuojeluliiton Uudenmaan piiri ry, Helsinki.
PROSESSIOSOITE
Erityisasiantuntija Tapani Veistola
Suomen luonnonsuojeluliiton Uudenmaan piiri ry
Itälahdenkatu 22 b A
00210 Helsinki
puhelin: 0400 615 530
sähköposti: uusimaa(a)sll.fi
SELITYS
Suomen luonnonsuojeluliiton Uudenmaan piiri ry toteaa, ettei Sipoon kunta ole valituksessaan ja valituksen täydennyksessään esittänyt mitään sellaisia seikkoja, joiden johdosta Helsingin hallinto-oikeuden sivuasuntoja koskeva päätös tulisi kumota.
Uudenmaan piiri on jo valituksessaan 24.1.2018 ja vastaselityksessään 6.4.2018 arvioinut Sipoon kunnan valituksessa esitettyjä seikkoja. Uudenmaan piiri viittaa kyseisiin asiakirjoihin ja käy seuraavassa vielä lyhyesti läpi Sipoon kunnan esittämien vaatimusten perusteluita.
2
Sivuasuntoja koskevan määräyksen lainmukaisuus
Sipoon kunta on katsonut Helsingin hallinto-oikeuden sivuasuntoja koskevan päätöksen lainvastaiseksi erityisesti kolmesta syystä.
Rakennusjärjestyksen merkitys Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueella
Sipoon kunnan käsityksen mukaan hallinto-oikeus on liioitellut rakennusjärjestyksen merkitystä Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueella. Hallinto-oikeus on katsonut, että rakennusjärjestyksen määräys sivuasunnon sallimisesta ranta-alueilla mahdollistaisi pysyvän asuinrakentamisen lisäämisen jopa kaksinkertaiseksi verrattuna siihen, mitä Saariston ja rannikon osayleiskaavassa on osoitettu kaavaa aikanaan hyväksyttäessä.
Myös Sipoon kunta toteaa, että pysyvään asumiseen tarkoitetuilla AP ja AP-1 alueilla sivuasuntomääräys voi lisätä asuntojen lukumäärää siten, että yhdelle rakennuspaikalle voisi sijoittua yhden asemasta kaksi asuntoa. Tämän osalta kunta kuitenkin viittaa siihen, ettei rakennusoikeuden määrä kerrosneliömetreinä lisäänny kaikilla kiinteistöillä lainkaan, sekä siihen, että jo yleiskaavaa laadittaessa voimassa olleen rakennusjärjestyksen mukaan rakennusoikeus on voitu jakaa useampaan eri rakennukseen. Näitä ovat erilliset talousrakennukset, jotka voivat sisältää myös työ- ja askarteluhuoneen.
Uudenmaan piiri huomauttaa edellä mainittuun, että asiassa on oleellista nimenomaan asuinrakennusten eli asumisen voimakas lisääntyminen. Vaikka sivuasunnot rakennetaan olemassa oleville rakennuspaikoille, niiden tosiasiallinen vaikutus on uusien asuinrakennusten muodostuminen ja kotitalouksien määrän kasvu. Tällä on uuteen rakennuspaikkaan verrattavia vaikutuksia ympäristöön, yhdyskuntarakenteeseen, palveluiden ja investointien tarpeeseen ym. Mahdollisella työ- ja askarteluhuoneiden lisääntymisellä ei ole asian kannalta sinänsä merkitystä. Kuten Uudenmaan piiri on vastaselityksessään todennut, vaikutusalueella, eli missä kaavamääräykset eivät ohita rakennusjärjestystä, sijaitsee vaikutusarviointiraportin mukaan 31 % Sipoon pientaloista.
Sitä taas miten paljon rakennuspaikoilla on jäljellä rakennusoikeutta, ei ole kattavasti selvitetty. Näin ollen ei voida sanoa, että rakennusoikeuden vähyys estäisi sivuasuntojen rakentamisen.
Kunta vetoaa myös siihen, että sekä vanhan että uuden rakennusjärjestyksen mukaan kokonaiskerrosala saa olla enintään 10 % rakennuspaikan pinta-alasta. Tämä rajoittaisi rakennusoikeutta. Valituksenalaisessa rakennusjärjestyksessä määräys kuitenkin muuttuu pienimpien rakennuspaikkojen osalta, joissa rakennusoikeus nousee tasolle 250 kerrosneliömetriä. Tonttitehokkuus lisääntyisi huomattavasti. Kuinka useaa rakennuspaikkaa tämä koskee, ei ole selvitetty. Myöskään näiden rakennuspaikkojen osalta ei voida sanoa, ettei niillä olisi merkitystä mahdollisen
3
sivuasuntojen lisäämisen kannalta.
Vielä kunta viittaa siihen, että rakennusjärjestystä laadittaessa on arvioitu, että koko Sipoon alueella sivuasuntojen määrä voisi lisääntyä kymmenellä sivuasunnolla. Arvio perustuu kunnan mukaan lähinnä vain siihen kiinnostukseen, jota sivuasuntojen rakentamista kohtaan on osoitettu. Uudenmaan piiri on jo aikaisemminkin todennut, että useat väljennykset sivuasuntojen rakentamista koskeviin vaatimuksiin ja erityisesti sivuasuntojen salliminen ranta-alueilla aiheuttaa sen, että tulevien sivuasuntojen määrää ei voi johtaa nykytilasta. Myös pääkaupunkiseudun rakentamispaine kiistatta kohdistuu voimakkaasti Sipoon alueelle.
Päätöksessä sovellettavat säännökset
Sipoon kunta on esittänyt, että Helsingin hallinto-oikeuden päätöksen keskeinen virheellisyys liittyy sovellettaviin säännöksiin. Kunta toteaa, että hallinto-oikeus on katsonut, että yhdyskuntarakenteeseen voimakkaasti vaikuttavan asuinrakentamisen lisääminen tulee ratkaista suunnitelmallisesti kaavoituksen kautta maankäyttö- ja rakennuslain kaavoitusta koskevat säännökset huomioon ottaen. Hallinto-oikeus ei ole katsonut rakennusjärjestystä lainvastaiseksi maankäyttö- ja rakennuslain 14 §:n vaatimusten perusteella. Kunta huomauttaa, että rakennusjärjestyksen lainmukaisuuden kannalta on olennaista, täyttääkö rakennusjärjestys maankäyttö- ja rakennuslain 14 §:n vaatimukset. Asiaa ei tule tarkastella kaavoitusta koskevien säännösten perusteella.
Maankäyttö- ja rakennuslain 14.2 §:n mukaan rakennusjärjestyksessä annetaan paikallisista oloista johtuvat suunnitelmallisen ja sopivan rakentamisen, kulttuuri- ja luonnonarvojen huomioon ottamisen sekä hyvän elinympäristön toteutumisen ja säilyttämisen kannalta tarpeelliset määräykset. Kyseistä lainkohtaa avataan lain esitöissä, joiden mukaan rakennusjärjestys kytkeytyy maankäyttö- ja rakennuslain yleisiin tavoitteisiin sekä alueiden käytön ja rakentamisen ohjauksen tavoitteisiin. Sillä on tarkoitus edistää suunnitelmallista ja sopivaa rakentamista, kulttuuri- ja luonnonarvoja sekä hyvää elinympäristöä.
Uudenmaan piiri toteaa, että maankäyttö- ja rakennuslain 14 §:ssä määrätään, mitä seikkoja rakennusjärjestys voi koskea. Sipoon kunnan ehdotuksessa uudeksi rakennusjärjestykseksi on kuitenkin mahdollistettu niin huomattavaa ja tehokasta rakentamista, että sellaisesta ei voida määrätä rakennusjärjestyksen puitteissa. Rakentamisen vaikutukset poikkeaisivat merkittävästi Saariston ja rannikon osayleiskaavaratkaisun pohjana olleesta vaikutusten arvioinnista ja mitoituksesta. Rakennusjärjestys ei saa olla voimassa olevan kaavan vastainen.
Maankäyttö- ja rakennuslain järjestelmässä yhdyskuntarakenteeseen voimakkaasti vaikuttavat asiat tulee ratkaista kaavoituksella. Rakennusjärjestyksellä määrätään paikallisista oloista. Mikäli rakennusjärjestyksen määräykset koskevat asioita, joista sillä ei voi määrätä, on määräyksiä pidettävä lainvastaisina. Vaikka joistakin asioista
4
määrääminen rakennusjärjestyksen puitteissa ei sinänsä olisi lainvastaista, on määräysten laajempi merkitys huomioitava.
Rakennusjärjestyksen vaikutusten arviointityö
Sipoon kunta toteaa vielä, että rakennusjärjestyksen vaikutukset olisi arvioitu asianmukaisesti ja kattavasti.
Uudenmaan piiri on valituksessaan ja vastaselityksessään tarkastellut yksityiskohtaisesti uuden rakennusjärjestyksen vaikutuksista laadittujen selvitysten ja arvioiden puutteita, ja Uudenmaan piiri viittaa tältä osin niihin.
Rakennusten etäisyys rantaviivasta
Uudenmaan piiri toteaa, että Sipoon kunnan kohdassa esittämien seikkojen sisältö on jossain määrin epäselvä. Maininnalla hallinto-oikeuden päätöksen oikeellisuudesta kunta viitannee siihen, että hallinto-oikeus hylkäsi Uudenmaan piirin valituksen rakennusjärjestyksen vähimmäisetäisyyttä rantaviivasta koskevasta määräyksestä. On huomattava, että hallinto-oikeus totesi myös, ettei rakennusjärjestystä ole valituksenalaisilta osin pidettävä lainvastaisena rakentamisen etäisyyttä rantaviivaan ja sopeutumista rantamaisemaan koskevilla perusteilla. Uudenmaan piiri perusteli valitustaan tältä osin muun muassa sillä, että rakennusten sovittamisesta maisemaan olisi tullut antaa määräyksiä.
Uudenmaan piiri huomauttaa hallinto-oikeuden todenneen myös, että Saariston ja rannikon osayleiskaavan yleismääräyksessä on määrätty, että rakentamisen minimietäisyys rannasta on 50 metriä. Hallinto-oikeus viittasi maankäyttö- ja rakennuslain 14.4 §:än, jonka mukaan rakennusjärjestyksessä olevia määräyksiä ei sovelleta, jos oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa on asiasta toisin määrätty. Näin ollen rakennusjärjestyksen vähimmäisetäisyyttä koskeva määräys ei tule sovellettavaksi osayleiskaavan alueella.
Kunta on maininnut, että aluevarausmerkinnän kohdalla oleva rakentamista ohjaava määräys on ensisijainen ja ristiriitatilanteessa sitovampi kuin yleiset määräykset. Saariston ja rannikon AP-1, RA, RA-1 ja RA-2 merkintöihin liittyvän määräyksen mukaan näillä alueilla rakennusten vähimmäisetäisyydet keskivedenpinnan mukaisesta rantaviivasta määräytyvät rakennusjärjestyksen mukaan. Uudenmaan piiri huomauttaa, että osayleiskaavassa tarkoitetaan kuitenkin voimassa olevaa rakennusjärjestystä, jossa on määräys 50 metrin minimietäisyydestä.
5
Sipoon kunnan valituksen täydennys 12.2.2019
Sipoon kunta on halunnut kiinnittää huomiota myös siihen, että sivuasuntojen
rakentaminen Saariston- ja rannikon osayleiskaavan ranta-alueiden ulkopuolisille AP ja MTH alueille on ollut jo aikaisemmin mahdollista vähintään 5000 neliömetrin suuruisille rakennuspaikoille.
Uudenmaan piiri toteaa, että Sipoon kunnan täydennyksen tarkoitus käsittelyssä olevan asian kannalta jää epäselväksi.
Lopuksi
Mikäli korkein hallinto-oikeus myöntää Sipoon kunnalle valitusluvan ja ottaa asian käsittelyyn, Uudenmaan piiri pyytää korkeinta hallinto-oikeutta laajentamaan asian tarkastelua mahdollisimman laajaksi, jotta saadaan selvyys onko maankäyttö- ja rakennuslain 14 §:ä sovellettu asianmukaisesti, ja mitkä seikat tulee ratkaista kaavoituksella. Näiltä osin Uudenmaan piiri viittaa osaltaan myös valituksensa sisältöön, etenkin siihen, mitä asioita voidaan määrätä rakennusjärjestyksessä ja mitkä asiat tulee käsitellä suunnitelmallisesti kaavoituksen keinoin.
Uudenmaan piiri toteaa vielä, että Helsingin hallinto-oikeus ei ottanut kantaa kaikkiin piirin esittämiin seikkoihin, kuten esimerkiksi rakennusjärjestystä varten tehtyjen selvitysten riittävyyteen.
AIKA JA PAIKKA
Helsinki 15 päivänä maaliskuuta 2019.
VAKUUDEKSI
SUOMEN LUONNONSUOJELULIITON UUDENMAAN PIIRI RY
Laura Räsänen Tapani Veistola
Piirihallituksen puheenjohtaja Erityisasiantuntija